La nueva generación ya no quiere casa: quiere propiedad flexible.

Si tienes menos de 35 años y vives en una gran ciudad, probablemente te suene este loop: alquilas porque comprar es imposible, pero alquilar tampoco te deja respirar. El resultado es una sensación rara de estar pagando por algo que no construye nada. No es solo una percepción. En España, el alquiler ha subido un 11,5% en 2024 y sigue en máximos históricos, con ciudades como Barcelona y Madrid ya moviéndose en rangos de precio que se comen buena parte del sueldo medio. (El pais)

Al mismo tiempo, comprar se ha alejado. Entre los menores de 29 años, solo alrededor del 26% vive en una vivienda en propiedad, frente al 54% en 2008. Y para muchos jóvenes, acceder a una hipoteca implicaría destinar más del 60% de sus ingresos mensuales a la cuota. (Fundación la Caixa)

Con estas reglas, no sorprende que la emancipación juvenil en España esté en mínimos: apenas un 15,2% de jóvenes emancipados en la segunda mitad de 2024. (Idealista)

No es que esta generación no quiera una casa; es que el mercado le cerró las dos puertas tradicionales.

Esto no va solo de precios. Va de un cambio más profundo en cómo una generación entiende la estabilidad, la inversión y la idea misma de hogar.

Dos puertas que se han quedado estrechas: alquilar y comprar

Durante décadas, el mercado residencial se sostenía en dos opciones claras:

1. Alquiler para vivir con flexibilidad sin atarte a una deuda.

2. Compra como paso natural hacia la estabilidad y el patrimonio.

Hoy, esa dicotomía está rota.

• Alquilar ya no es transitorio. En muchas zonas, seis de cada diez viviendas en alquiler superan los 1.000 euros al mes. (Sur) Con salarios que no acompañan, el alquiler deja de ser un puente y se convierte en un destino indefinido.
  
  
  

• Comprar exige condiciones que gran parte de la nueva generación no puede cumplir. No solo por el precio de entrada, sino por la disciplina de vida que implica: estabilidad laboral, ahorro previo, permanencia en una ciudad y tolerancia a la deuda.
  
  

Este atasco no es exclusivo de España. En la UE, la edad media para salir de casa sigue por encima de los 26 años. (European Commission)

Con este contexto, aparece una tercera vía que no es moda, sino adaptación lógica.

La nueva generación quiere estabilidad, pero no de la forma antigua

Aquí está la paradoja:
La misma generación que retrasa la compra de vivienda también es la más consciente de la necesidad de construir patrimonio. Simplemente no quiere hacerlo con los modelos tradicionales.

Lo que vemos en insights y entrevistas recurrentes es una demanda clara:

• Quieren invertir sin hipotecarse de por vida.

• Quieren estabilidad sin renunciar a la movilidad.

• Quieren propiedad sin asumirla solos.

• Quieren vivienda como servicio, no como carga.

No es falta de interés por la vivienda. Es falta de encaje entre la vida real y las opciones del mercado. Su realidad está marcada por trabajos menos lineales, ciudades más caras, prioridades más cambiantes y una relación distinta con el riesgo. La propiedad total ya no se percibe como el único símbolo de éxito; muchas veces se vive como pérdida de libertad.

Esto abre paso a una idea potente: propiedad flexible.

Qué es la propiedad flexible (y por qué no es solo un invento bonito)

Propiedad flexible significa, en esencia, desacoplar la vivienda del modelo rígido de compra al 100%. No es renunciar a la propiedad. Es rediseñarla para que encaje mejor con vidas más dinámicas y economías más tensas.

En Europa ya vemos varios formatos creciendo:

• Co-ownership o propiedad compartida: varias personas compran un activo con derechos claros de uso o rentabilidad. La barrera de entrada baja y el riesgo se reparte. (Forbes)
  
  

• Modelos híbridos entre vivir e invertir: el usuario no solo habita, también construye equity con cada mensualidad, evitando la sensación de tirar dinero.
  
  

• Coliving, cohousing y cooperativas modernas: no como alquiler disfrazado, sino como estructura de acceso progresivo, comunidad y servicios compartidos.
  
  

• Financiación intermedia: productos que se sitúan entre hipoteca y préstamo personal para facilitar compras parciales o escalonadas. (Deloitte)

Lo interesante es que estos modelos atacan los mismos tres dolores de fondo:

1. Entrada imposible (down payment).

2. Deuda excesiva para vidas inestables.

3. Aislamiento financiero: comprar solo es demasiado.

No es casualidad. Es el mercado intentando volver a dar opciones cuando el viejo sistema ya no aguanta.

Por qué esto es una oportunidad real para corporates

La propiedad flexible no es solo una tendencia de consumo. Es un territorio de new business para cualquiera que toque el ecosistema vivienda:

• Banca y aseguradoras: pueden diseñar productos financieros nuevos, con menor riesgo individual y mejor encaje con los flujos reales de los jóvenes.

• Promotoras y gestores de activos: pueden diversificar demanda sin depender únicamente del comprador tradicional. Hoy España tiene uno de los niveles más bajos de vivienda iniciada por habitante en Europa, lo que presiona aún más el acceso. (BBVA Research)

• Empresas con talento joven: la vivienda se ha convertido en parte del paquete de atracción y retención. Modelos de acceso flexible pueden ser un beneficio estratégico, no una ayuda puntual.

• Retail y ciudades: cuando la vivienda se acerca al formato servicio, aparecen nuevos hubs de vida urbana, consumo, comunidad y movilidad.

Este tipo de cambios no se resuelve con una mejora incremental. Requiere explorarse con labs, prototipado y validación de modelo. Y ahí es donde el venture building es especialmente útil: no solo para detectar oportunidades, sino para diseñarlas desde cero con el mercado.

Lo que aprendemos cuando exploramos estos modelos

Cuando hemos trabajado retos similares desde insights hasta labs, hay tres fricciones que siempre aparecen y que cualquier nuevo modelo debe resolver:

• Confianza y gobernanza: si compartes propiedad, necesitas reglas transparentes, sencillas y justas. Sin eso, no hay adopción.
  
  

• Gestión operativa: la gente quiere flexibilidad, pero no quiere gestionar conflictos, mantenimiento o alquileres. El modelo necesita estar “managed”.
  
  

• Salir es tan importante como entrar: la propiedad flexible tiene que permitir movilidad real. Si no puedes vender tu parte o cambiar de uso con facilidad, el sistema vuelve a ser rígido.

Esto no son detalles menores: son las condiciones que convierten una buena idea en una venture escalable.

Conclusión

La nueva generación no ha dejado de querer vivienda. Ha dejado de quererla como se ofrecía antes. En un contexto donde alquilar no construye nada y comprar exige demasiado, la propiedad flexible aparece como la evolución lógica: una forma de mezclar estabilidad con movilidad, inversión con uso y acceso con comunidad.

Para corporates, esta transformación no es una amenaza, sino una oportunidad de diseñar new business en uno de los sectores con más tensión estructural de Europa. Y como siempre, el punto de partida no es el ladrillo, sino entender bien las motivaciones reales del usuario.